深市两单房企再融资获批！"第三支箭"陆续落地，交易所推进优质房企疏通融资

6月27日深交所发行上市审核信息官网显示，深市两单房企福星股份（000926）和中交地产（000736）再融资项目获得证监会批文，这是继6月9日首单定增并购项目——招商蛇口（001979）发行股份购买资产并募集资金获得注册生效后，又有A股房企试水“第三支箭”（房企股权融资）并成功落地。

据悉，两家企业分别募集资金13.41亿元和35亿元，主要投向棚户区改造项目和“保交楼、保民生”的房地产项目以及补充流动资金。

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从定增审核要点来看，根据券商中国记者梳理，监管层主要关注两大方面，一是房企发行人的基本面，如资产负债率、毛利率等财务指标，以及是否交付困难或者存在大额债务违约；二是募投项目，如融资合理性、效益测算，以及保证补流资金不用于变相拿地等。

深交所表示，为推动上市房企再融资项目高效落地，主抓加强指导服务，答疑解惑，做好日常监管协同，精准识别公司风险。

深市上市房企再融资项目落地

房企股权融资正加速落地。6月27日，两家深市房企的再融资项目获得证监会批文。

根据定增募集说明书显示，福星股份向特定对象发行股票募集资金总额不超过13.41亿元，主要用于三个募投项目，分别为红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目、补充流动资金。福星股份表示，本次募投项目均属于武汉市城中村改造类项目，是有利于国计民生的工程。

据悉，福星股份定增项目在今年3月3日获得受理，20天后获得问询，6月6日获得深交所审核通过，6月19日注册生效，如今终于拿下批文。从受理到获得批文全程历时116天。

另一家中交地产计划募资不超过35亿元，募投项目共有六个，分别为长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河、补充流动资金。公司表示，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求，募集资金投资项目均为住宅项目，均已取得首批预售许可证并进行预售。

中交地产定增项目进展相对要快，公司定增项目在3月29日获得受理，4月9日进入问询阶段，该公司与福星股份一样在6月6日获得深交所审核通过，也于6月19日注册生效，并在27日获得批文。公司从受理到获得批文历时90天。

支持优质房企改善资产负债表

在房企定增审核中，监管审核要点有哪些？备受市场关注。根据券商中国记者梳理两家公司的问询函，监管的关注点主要为两大块：一是房企发行人基本面问题；二是募集资金及其投向问题。这从中可以看出，监管对公司经营面及融资合理性的持续关注，支持改善优质房企资产负债表，加大权益补充力度。

具体来看，在公司基本面方面，监管需要房地产企业说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标，以及房地产业务毛利率水平波动情况是否处于合理区间，是否与同行业可比上市公司情况相一致。

监管也会关注公司是否有违法违规或重大负面舆情信息。比如是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议；是否存在大额债务违约、逾期；是否存在资金筹措、拿地拍地、项目建设、已售楼房交付、实际控制人声誉等方面重大不良舆情；是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建设等情况。

交易所还会要求发行人结合房地产宏观调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批准预售及其变化情况、公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等，说明公司经营是否正常，是否具备持续经营能力。

在第二大类的募集资金及募投项目问题上，福星股份和中交地产募资用途均为地产项目，交易所会提问两家公司本次募资投向房地产的主要考虑，要求结合财务状况、经营情况、现金流等情况，说明公司的资金筹措需求及本次融资的必要性和合理性。

要求结合募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项目情况、募投项目收益情况的测算过程、测算依据等，说明募投项目效益测算的合理性及谨慎性。

此外，记者也注意到，上述两家房企均提到，会把募集资金的其中一部分用于“补充流动资金”。为此，交易所均要求发行人，结合资金使用的内部控制制度，公司拿地拍地、开发新楼盘计划、在建项目资金需求等，说明如何保证补充流动资金的使用符合上市房企的监管要求，是否会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目。

深交所多举措提高审核质效

2022年11月证监会出台一揽子政策，明确表示资本市场支持房地产市场平稳健康发展，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。这标志着房地产纾困政策在“第一支箭”（贷款融资）、“第二支箭”（债券融资）发出后，出台“第三支箭”（股权融资）。

此次政策核心是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

为此，业内亟盼相关项目尽快落地，形成示范效应。就在6月9日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金项目获得批文，这意味着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地。据了解，招商蛇口拟以发行股份方式分别购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。

如今，深市两单房企定增项目落地，房企股权融资再获进展。深交所表示，为加快推动上市房企再融资项目高效落地，深交所在审核中着重抓好多项工作提高审核质效。

具体来看，一是加强指导服务，上市房企再融资政策启动后，市场对政策适用存在疑问，深交所主动约见5家在审房企，“面对面”答疑释惑，切实提升审核透明度；二是做好日常监管协同，完善审核部门与公司监管部门工作协作机制，发挥企业画像系统等智能辅助工具在精准识别公司风险中的作用。

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